今年以来，电商平台上的法拍房炙手可热，9月份杭州一套一元起拍的学区房引起了超过10万人的关注。时值双十一，阿里拍卖推出的低至5折的特价房与返现金红包令人蠢蠢欲动。在网上动动手指就能抄底买到低价现房，还能薅上返现羊毛，似乎是一本万利的好事，但真的有这么好吗？
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什么是法拍房？
在急着抄底捡漏之前，先正本清源先来了解一下，什么是法拍房？
法拍房指的是人民法院将查封、扣押、冻结的被执行人财产，在被执行人逾期不履行义务时，依法以公开竞价的方式卖与出价最高的竞买人，并用所得金额清偿债务的执行行为，是人民法院执行中的一种强制处分措施。
目前上线的法拍房，主要有以下4个来源：一是有按揭违约，就是我们经常所说的断供；二是民间借贷违约；三是司法没收；四是无主房产（这类情况非常少）。
到目前为止，国内并没有明显的出现断供现象，所以目前法拍房的主要来源还是民间借贷违约以及司法没收。不过最近几年经济情况比较复杂，个人会出现包括失业、降薪、P2P暴雷、民间借贷、股市低迷等投资经营失败，以及还有一些高杠杆的炒房客资金断裂，或者抵押房产贷款创业失败……这些情况而导致的突然断供的情况也有所上升，所以购房者在购房之前还是应该做好充足的打算。撸货群
总之在房子经过法院回收重新拍卖之后，起拍价会远远低于市场价，这部分的差价，就是众多购房者对之趋之若鹜的原因。
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近期西安市场法拍房概况
小秦通过阿里拍卖、西安法拍房平台、人民法院诉讼资产网等几个线上平台，主要查询了住宅的拍卖情况，最近四个月以来，应该说西安市场的法拍房源还是呈现出比较稳定的状态。7月份市场最高，有209套房源推出，8月份，市场猛降为152套，到九十月份，市场供应量就比较稳定，供应量维持在180套左右。而从成交来看，这4个月呈现出一个平稳的态势，成交趋于理性，市场热度减退，这与目前房地产市场的总体趋势保持一致。
2019年7-10月西安法拍房成交统计
数据来源：西安法拍房平台、人民法院诉讼资产网、阿里拍卖
而从成交折扣上来看，目前西安的法拍房平均折扣为79.5%，八折左右目前无论是西安市场，还是全国市场，都能算一个比较主流的折扣比例。而最低折扣为7月的47%。
从价格看起来法拍的竞争优势还是非常大的。但是事实并不是这么简单。撸货群
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法拍房，看上去很美？
小秦在阿里拍卖上查询近4个月的成交数据时发现，真正四折、五折甚至六折的房源，都是非常少的。超低折扣的房源面积都比较大，成交价也非常高。我们所熟悉的正常的住宅，折扣并没有想象中那么低，甚至有些优质房源会超过评估价。
比如在大寨路的这套房源，评估价约为100万，但实际成交价已经达到115万，超过了市场价15万，竞拍次数也达到了80次。可见优质房源的抢手程度。
@阿里拍卖截图
另外，今年双十一，阿里和京东搞出来的拍卖狂玩节似乎给已经很便宜的法拍房加上了一摞砝码。特价房+返现的玩法看起来眼熟，但是在房产拍卖这边，如同鸡肋。
原因有二。
第一，返现需要单个成交价达到100万元（人民币）及以上，并且在11月11日当天通过阿里拍卖平台线上完成全额支付的订单，才会获得支付宝现金红包奖励，奖励金额388元——2288元不等。唔，2288元在100万面前，实在是不值一提，当然也总算是个羊毛。
@阿里拍卖截图
第二，广告上所说的特价，也并没有很特殊，只是正常的法拍房源而已。撸货群
讲到这一点，小秦也希望大家能明白一个道理，就是当一个事情真的已经成规模之后，想要捡漏的概率就非常小。法拍房目前来看已经是一个比较成熟的产业链，真的低至五折，甚至六折的房子不太多，更别说什么特价房了。
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除了价格，还有更多陷阱等你去避
在线上拍卖的界面，我们可以很明确的看到很多规则，比如：
· 标的物过户、瑕疵买家自己核查清楚；
· 相关税费需要买家自己承担；
等等。
@阿里拍卖截图
真是字字句句皆是风险。我们来说一些比较常见的风险：
第一，唯一住宅无法腾空。这点在实际操作中经常遇见，根据最高法的规定，如果被执行人确实只有这一套房自住，就不能强制执行。前些年臭名昭著的理财案例，欺骗老人抵押唯一房产，拿来的钱用作投资然后跑路，这类房产都是要被强制拍卖的。但是因为是唯一住宅，所以扯皮的事情非常多。不过目前在线上拍卖平台来看，已经有写明是否腾空，需要我们去重点关注与核实。
第二，带租约的住宅。撸货群这也是法拍房中最常见的套路，因为民法中规定了买卖不破租赁的原则，有些人为了防止房子被拍卖，会直接和租客签订十年甚至更长的租约，并且一次性收取房租，遇见这种就完全没有脾气，因为如果要让租户腾出房屋，必须由买家支付赔偿金，这可不是一笔小数字。
@阿里拍卖截图
第三、户口。这点目前在西安来看比较重要，因为学区划分是一件非常重要且难办的事情。如果拍下房屋之后，原房主不迁走户口，那么买家也就无法落户。
第四，瑕疵。法拍房因为无法实地考察，一切细节都来源于法院公告，所以存在较大风险。
以及最令人头疼的税费问题。因为明坑暗坑实在特别多。明的我们知道的无非就是契税、个人所得税、增值税等，这些在二手房交易中也同样存在，是算比较透明的部分。令人头大的那些不透明的部分，比如土地增值税。这里我们可以先看一个案例：
去年深圳有一位购房者通过法拍以369万的价格买到一套市价550万元的学区房。本来以为是捡漏，但是在计算税费之后，总价增加至611万。
之所以会产生这么多税费，是因为这套房屋之前为企业持有，登记总价不足5万，拍卖给个人之后，需要补交土地增值税（相当于营业税），差价很多，所以产生了巨额的税费。这同样也存在于经济适用房中，如果拍卖的房屋为经适房，也需要补缴土地出让金。
此外，还有房屋的抵押、贷款等问题，同样也令人头疼。如果存在房屋抵押，也相应的有偿还风险。并且前房主所拖欠的物业费、水电费、宽带车位费等相关费用，都是由买家来承担的。如果等到拍到手才发现这些高额的税费，后悔却已经晚了。因为在拍卖前会缴纳一笔保证金，这笔保证金不退。
总之，在法拍房的过程中，一定要撸货群防范各种陷阱，多方考察，亲自调研，多打听，多问问物业邻居，避免掉坑。
最后，小秦还是想说，天上没有掉馅饼的好事，目前在法拍房市场上想要真正捡漏实属不易，不如降低预期，谨慎行事，只要顺顺利利拿到房产证、住进房子，就算大功告成。
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